Informe · muestra
Empresa de mantenimiento de edificios
Limpieza y mantenimiento de comunidades y oficinas · Kansai · 1998 · 4 empleados de oficina, ≈120 limpiadores a tiempo parcial
- Preparado para
- Search fund estadounidense, primera adquisición en Japón
- Fecha
- septiembre de 2026
- Tipo de cambio
- ¥150 = $1
Limpia unos 600 edificios con contratos mensuales a través de administradores de fincas. Muy barata porque el dueño tiene 71 años, mala salud y necesita vender ya. El precio no es el problema. La presencia diaria del dueño es el negocio, y los limpiadores se van a trabajos mejor pagados.
Precio pedido
¥3.0M $20K
Coste total
¥3.9M $26K
precio + comisiones + deuda, menos caja
Ganancias reales al año
¥2.0M $13K
anunciado como ¥14M
Múltiplo
1.9×
coste total ÷ ganancias reales
Recuperación
1.9 años
con ganancias reales, antes de impuestos
Puntuación de encaje
58 / 100
Fuera de tu criterio «funciona sin el dueño». Se muestra para ver por qué barato no es lo mismo que bueno.
01Resumen
- Ventas
- 240 M¥ (1,6 M$)
- Contratos
- ≈600 edificios a través de 5 administradores de fincas
- Canal principal
- Un administrador aporta el 35 % de las ventas
- Dueño
- 71 años, hace la planificación y las ventas él mismo, venta urgente
- Deuda / caja
- Sin deuda, 5 M¥ de caja
- Plantilla
- ≈120 limpiadores a tiempo parcial, rotación al alza
02Ganancias reales
Lo que el negocio gana realmente para un nuevo dueño, partiendo del beneficio del anuncio.
| Concepto | millones ¥ | USD |
|---|---|---|
| Beneficio operativo anunciadoEl dueño no cobra salario. Su esposa lleva las nóminas sin cobrar. | ¥14M | |
| Coste de un gerente que sustituya al dueñoPlanificar 120 limpiadores y atender a cinco administradores es un trabajo a tiempo completo. | −¥6.0M | |
| Coste de sustituir el trabajo familiar no pagadoNóminas y facturación, a tiempo parcial. | −¥2.0M | |
| Subida salarial para retener a los limpiadoresEl salario mínimo de la región sube un 5 % al año. La paga actual está en el suelo. | −¥4.0M | |
| Ganancias reales al año | ¥2.0M |
Cuando pagas a alguien por el trabajo que el dueño y su familia hacen gratis, casi no queda nada. El beneficio anunciado solo es real si te mudas a Osaka y lo diriges tú.
03Coste total
Lo que pagas de verdad, incluidas las comisiones que no aparecen en el anuncio y la deuda que asumes.
| Concepto | millones ¥ | USD |
|---|---|---|
| Precio pedido | +¥3.0M | |
| Honorarios del asesor del vendedor (los paga el comprador)Mayores que el propio precio. Frecuente en anuncios muy pequeños. | +¥5.5M | |
| Comisión mínima del portal | +¥0.4M | |
| Menos la caja que recibes | −¥5.0M | |
| Coste total para ti1.9× · recuperación 1.9 años | ¥3.9M |
Veredicto
Descartar, salvo que tengas un socio operativo viviendo en Kansai.
Sobre el papel se recupera en dos años. En la práctica, un dueño a distancia no puede mantener unidos a 120 limpiadores a tiempo parcial y cinco administradores durante un cambio de propietario. Si tienes un operador local, es un negocio que genera caja casi sin coste. Si no, es un empleo, no una inversión.
04Alertas
Alerta
El dueño es el negocio
Planifica cada equipo y conoce a cada administrador. No hay encargado preparado para dar el paso.
Alerta
Los contratos se cancelan con 30 días de preaviso
Los administradores cambian de proveedor con facilidad. Una transición torpe puede perder un tercio de las ventas en un trimestre.
Revisar
Escasez de mano de obra
La rotación de limpiadores subió el año pasado. Hay que subir sueldos solo para no retroceder.
A favor
Sin deuda, relaciones de 28 años, barata
Para un comprador local que se implique, los números funcionan.
05Preguntas para el vendedor
- 1.Rotación de limpiadores en los últimos 12 meses y salario por hora actual frente al mínimo regional.
- 2.Qué administradores de fincas y qué dicen sus contratos sobre el cambio de proveedor.
- 3.¿Hay un encargado o empleado de oficina que pueda convertirse en gerente?
- 4.¿Por qué es urgente la venta y puede el dueño ayudar tres meses tras el cierre?
06Documentos a solicitar
- Ventas por administrador de fincas de tres años
- Plantilla de limpiadores con salario por hora, horas y fechas de alta
- Contratos de servicio de muestra con los dos administradores principales
- Dos años de estados financieros
07Cómo sería la sucesión
Solo con un socio operativo local: compra de activos (contratos y personal), el dueño se queda tres meses, el socio asume la planificación desde el primer día y los sueldos suben antes del cierre para frenar la rotación.