딜 리포트 · 샘플

건물 관리 회사

아파트·오피스 청소와 관리 · 간사이 · 1998 · 사무직 4명, 청소 파트타임 약 120명

58적합보류

관리회사를 통한 월 단위 계약으로 약 600동을 청소한다. 경영자가 71세로 건강이 나빠 급히 팔려 해서 매우 싸다. 문제는 가격이 아니다. 경영자가 매일 있는 것이 사업 그 자체이고, 청소원은 더 높은 시급을 주는 곳으로 떠나고 있다.

희망가

¥3.0M $20K

총액

¥3.9M $26K

희망가 + 수수료 + 부채 − 현금

연간 실질 이익

¥2.0M $13K

공시는 ¥14M

배수

1.9×

총액 ÷ 실질 이익

회수 기간

1.9년

실질 이익 기준, 세전

적합도 점수

58 / 100

'경영자 없이 돌아갈 것' 조건에서 벗어난다. 싸다고 좋은 것은 아니라는 점을 보여주기 위해 실었다.

01개요

공시 이익에서 출발해, 새 오너의 손에 실제로 남는 금액.

실질 이익
항목	백만 엔	USD
공시 영업이익경영자는 무보수. 아내가 무급으로 급여 계산 담당.	¥14M	$93K
경영자를 대신할 관리자 비용청소원 120명의 배차와 관리회사 5곳 대응은 풀타임 일이다.	−¥6.0M	−$40K
무급 가족 노동 대체 비용급여 계산과 청구, 파트타임.	−¥2.0M	−$13K
청소원을 붙잡기 위한 임금 인상지역 최저임금은 연 5% 상승. 현재 시급은 그 하한.	−¥4.0M	−$27K
연간 실질 이익	¥2.0M	$13K

경영자와 가족이 무상으로 하는 일에 급여를 주면 거의 남지 않는다. 공시 이익이 진짜인 것은 당신이 오사카에 살면서 직접 운영할 때뿐이다.

매물 정보에 나오지 않는 수수료와 인수하는 부채를 포함해 실제로 내는 금액.

총액
항목	백만 엔	USD
희망가	+¥3.0M	$20K
매도인 측 중개 수수료(인수자 부담)가격 자체보다 크다. 아주 작은 매물에서는 흔하다.	+¥5.5M	$37K
플랫폼 최저 수수료	+¥0.4M	$3K
받게 되는 현금 차감	−¥5.0M	−$33K
당신이 내는 총액1.9× · 회수 1.9년	¥3.9M	$26K

보류

판정

서류상으로는 2년이면 회수된다. 실제로는 해외에 있는 오너가 경영 교체기에 파트타임 120명과 관리회사 5곳을 붙잡아 둘 수 없다. 현지에서 운영할 사람이 있다면 거의 무상으로 현금을 만드는 사업이다. 없다면 투자가 아니라 일자리다.

현지 운영 파트너가 있을 때만: 계약과 직원의 사업 양수로 진행하고 경영자는 3개월 남는다. 파트너가 첫날부터 배차를 넘겨받고, 이직을 막기 위해 클로징 전에 임금을 올린다.