交易报告 · 样本
楼宇维护公司
公寓和写字楼的清洁与维护 · 关西 · 1998 · 4 名办公室员工，约 120 名兼职清洁工
58匹配放弃
- 编制对象
- 美国搜索基金，首次在日本收购
- 日期
- 2026年9月
- 使用汇率
- ¥150 = $1
通过物业管理公司的月度合同清洁约 600 栋楼。价格极低，因为企业主 71 岁、健康欠佳，急需出售。问题不在价格。企业主每天在场就是这门生意，而清洁工正流向工资更高的地方。
要价
¥3.0M $20K
总价
¥3.9M $26K
要价 + 费用 + 债务，扣除现金
年真实盈利
¥2.0M $13K
挂牌为 ¥14M
倍数
1.9×
总价 ÷ 真实盈利
回收期
1.9 年
按真实盈利，税前
匹配分
58 / 100
不符合你“无需企业主也能运转”的条件。展示它是为了说明便宜不等于好。
01概览
- 营收
- 2.4 亿日元（$1.6M）
- 合同
- 约 600 栋楼，经由 5 家物业管理公司
- 最大渠道
- 一家物业管理公司贡献营收 35%
- 企业主
- 71 岁，亲自排班和销售，急售
- 债务 / 现金
- 无债务，现金 500 万日元
- 人员
- 约 120 名兼职清洁工，流失率上升
02真实盈利
从挂牌利润出发，新东家实际能赚到多少。
| 项目 | 百万日元 | 美元 |
|---|---|---|
| 挂牌营业利润企业主不领薪。其妻无偿负责工资核算。 | ¥14M | |
| 聘请经理接替企业主的成本为 120 名清洁工排班并对接 5 家物业公司是一份全职工作。 | −¥6.0M | |
| 替代无偿家庭劳动的成本工资核算和开票，兼职。 | −¥2.0M | |
| 留住清洁工所需的加薪当地最低工资每年上涨 5%。目前工资处于底线。 | −¥4.0M | |
| 年真实盈利 | ¥2.0M |
一旦为企业主和家人免费做的工作付薪，几乎不剩什么。挂牌利润只有在你搬到大阪亲自经营时才是真的。
03总价
你实际要付的钱，包括挂牌信息里没有的费用和你要承接的债务。
| 项目 | 百万日元 | 美元 |
|---|---|---|
| 要价 | +¥3.0M | |
| 卖方中介费（买家承担）比价格本身还高。极小型挂牌中很常见。 | +¥5.5M | |
| 平台最低费用 | +¥0.4M | |
| 减去你获得的现金 | −¥5.0M | |
| 你要付的总价1.9× · 回收期 1.9 年 | ¥3.9M |
放弃
结论
放弃，除非你有住在关西的运营伙伴。
纸面上两年回本。实际上，远在海外的东家无法在易主期间稳住 120 名兼职清洁工和 5 家物业公司。如果你确有本地运营者，这是一门几乎零成本的现金生意。否则，它是一份工作，不是投资。
04警示
警示
企业主就是这门生意
他亲自给每个班组排班，认识每一位物业经理。没有能顶上的工头。
警示
合同 30 天通知即可解约
物业公司换供应商很容易。交接不顺，一个季度就可能失去三分之一的营收。
需核实
劳动力短缺
去年清洁工流失率上升。仅为维持现状也得加薪。
优点
无债务、28 年的合作关系、便宜
对亲自动手的本地买家来说，账是算得过来的。
05该问卖家的问题
- 1.过去 12 个月清洁工的流失人数，以及当前时薪与当地最低工资的对比。
- 2.合作的是哪几家物业管理公司，合同对更换供应商有何规定？
- 3.是否有工头或办公室员工可以升任经理？
- 4.为什么急售？企业主交割后能否协助三个月？
06下一步索取的文件
- 三年按物业管理公司划分的营收
- 含时薪、工时和入职日期的清洁工名单
- 与两家最大物业公司的服务合同样本
- 两年财务报表
07承接如何进行
仅在有本地运营伙伴时：以资产收购方式接手合同和员工，企业主留任三个月，伙伴从第一天起接管排班，并在交割前加薪以止住流失。