ディールレポート · サンプル
ビル管理会社
マンション・オフィスの清掃と管理 · 関西 · 1998 · 事務4名、清掃パート約120名
- 宛先
- 米国のサーチファンド、日本で初めての買収
- 日付
- 2026年9月
- 換算レート
- ¥150 = $1
管理会社経由の月契約で約600棟を清掃している。社長が71歳で体調を崩し、急いで売りたいため非常に安い。問題は価格ではない。社長が毎日いることが事業そのもので、清掃員はより高い時給の職場へ流出している。
希望価格
¥3.0M $20K
総額
¥3.9M $26K
希望価格＋手数料＋借入−現金
年間の実質利益
¥2.0M $13K
掲載では¥14M
倍率
1.9×
総額÷実質利益
回収年数
1.9年
実質利益ベース、税引前
適合スコア
58 / 100
「社長なしで回る」条件から外れる。安いことと良いことは違う、と分かるために載せた。
01概要
- 売上
- 2.4億円（$1.6M）
- 契約
- 約600棟、管理会社5社経由
- 最大の経路
- 管理会社1社で売上の35%
- 社長
- 71歳、配車と営業を自分で担当、急ぎの売却
- 借入／現金
- 借入なし、現金500万円
- 人員
- 清掃パート約120名、離職が増加中
02実質利益
掲載の利益から出発して、新しいオーナーの手元に実際に残る額。
| 項目 | 百万円 | USD |
|---|---|---|
| 掲載の営業利益社長は無報酬。妻が無給で給与計算を担当。 | ¥14M | |
| 社長の代わりの管理者の費用清掃員120名の配車と管理会社5社の対応はフルタイムの仕事。 | −¥6.0M | |
| 無給の家族労働の代替費用給与計算と請求、パートタイム。 | −¥2.0M | |
| 清掃員を引き止めるための賃上げ地域の最低賃金は年5%上昇。現在の時給はその下限。 | −¥4.0M | |
| 年間の実質利益 | ¥2.0M |
社長と家族が無償でやっている仕事に給料を払うと、ほとんど残らない。掲載利益が本物なのは、あなたが大阪に住んで自分で回す場合だけ。
03総額
案件情報に出てこない手数料と、引き継ぐ借入を含めた、実際に払う額。
| 項目 | 百万円 | USD |
|---|---|---|
| 希望価格 | +¥3.0M | |
| 売主側の仲介手数料（買い手負担）価格そのものより大きい。ごく小さな案件ではよくある。 | +¥5.5M | |
| サイトの最低利用料 | +¥0.4M | |
| 受け取る現金を差し引く | −¥5.0M | |
| あなたが払う総額1.9× · 回収 1.9年 | ¥3.9M |
判定
見送り。関西に住む運営パートナーがいる場合を除く。
紙の上では2年で回収できる。実際には、海外にいるオーナーが120名のパートと5社の管理会社を経営交代の間つなぎ止めることはできない。現地で運営する人がいるなら、ほぼ無償で現金を生む事業。いなければ、投資ではなく仕事。
04注意点
要注意
社長が事業そのもの
全班の配車を自分で組み、管理会社の担当者を全員知っている。昇格できる現場責任者がいない。
要注意
契約は30日前通知で解約できる
管理会社は業者を簡単に切り替える。引き継ぎでつまずけば四半期で売上の3分の1を失う。
要確認
人手不足
昨年、清掃員の離職が増えた。現状維持だけでも賃上げが要る。
良い点
無借金、28年の取引関係、安い
現地で手を動かす買い手にとっては、経済性は成り立つ。
05売主に聞くこと
- 1.直近12か月の清掃員の離職数と、地域最低賃金に対する現在の時給。
- 2.どの管理会社と取引しているか。その契約は業者変更について何と書いてあるか。
- 3.管理者になれる現場責任者や事務担当はいるか。
- 4.なぜ急いで売るのか。成約後3か月は手伝えるか。
06次に要求する資料
- 3期分の管理会社別売上
- 時給・勤務時間・入社日を含む清掃員一覧
- 上位2社の管理会社との業務委託契約のサンプル
- 2期分の決算書
07承継の進め方
現地の運営パートナーがいる場合のみ：契約と従業員の事業譲渡で、社長は3か月残る。パートナーが初日から配車を引き継ぎ、離職を止めるため成約前に賃上げする。